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英皇国际娱乐: 政策聚焦 我省新版物管条例5月1日起实施
来源: 英皇国际娱乐官网777官方网www.cbmilwaukee.com;点击数:416 发布时间:2013-4-26 21:28:22

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政策聚焦

一面是地下车库空空荡荡,大量车位闲置,一面是地上车辆乱停,影响居民出行和小区形象。由于开发商坚持车位“只售不租”,导致不少小区出现停车难的怪现象。不过,从今年51日起,想租车位的业主将有法律来撑腰——

我省新版物管条例51日起实施

没卖掉的车位拒不出租最高罚50万元

前不久,省人大公布了新修订的《江苏省物业管理条例》。这部“五一”正式施行的地方法规明确指出,建设单位没卖掉的车位、车库,应当优先出租给业主,拒不出租的,最高可以处50万元罚款。此外,新条例还对小区公共维修资金“钱生钱”、物业费政府指导价的评估、政府部门介入小区管理等,都做出了新的规定。

A 关于小区停车

新规一:卖不掉的车位不能拒不出租

新的《江苏省物业管理条例》明确,小区内的车位、车库,应当首先满足业主的停车需要,至于出售、附赠还是出租,由当事双方约定。如果拟出售车位、车库数量少于有购买需求的业主户数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户只能购买一个。

据一位参与条例修订工作的省住建厅相关人士介绍,对于有产权的可售车位,新条例并不禁止开发企业全部或大部分出售,只要符合双方约定。但目前存在的问题是,很多小区车位卖不掉,而开发商仍然拒不出租,导致了资源的大量闲置。因此,新条例做出了全新的规定:“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。”拟出租车位少于要求承租的业主户数时,同样应采取抽签等公平方式决定,每户限租一个。

据了解,在条例修订最初的草案中,并没有针对此规定的罚则,但为了保证这条新规能落到实处,最终出台的新条例制定了处罚条款:“建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处10万元以上50万元以下罚款。”

在满足业主购买和承租需求后还有多余车位的,可以出租给业主以外的使用人,但租期不得超过6个月。

新规二:人防工程的车位最多租3

由于人防工程的停车位不得出售,只能出租,有些开发商为回笼资金,便硬性规定停车位租赁合同必须20年一签,相当于“变相出售”。为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同,新条例要求,人防工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,租赁期限不得超过3年,不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过3年,且逾期不改正的,处5万元以上20万元以下罚款。

B 关于公共维修资金

新规一:八成以上资金可存定期

让公共维修资金“钱生钱”也是新条例的一大亮点。据了解,江苏目前有专项维修资金近300亿元,因不少建筑尚在保修期内,业主的使用率不到1%,大量的资金以活期形式沉淀在银行。针对百姓要求盘活资金的呼声,新条例规定,业主委员会可以申请,将不低于住宅专项维修资金80%的款项转存为一年以上的定期存款,维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。

有业内人士算过一笔账,定活利率相差9倍之多,转存定期之后,小区维修资金利息收益可增加几十万甚至上百万元,将为今后共用部分、共用设施设备的大修、更换提供了有力的资金来源。

新规二:六种情形可应急提取

住宅专项维修资金属于业主所有,但目前国家规定,动用这笔钱,需要两个“三分之二”(建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主)讨论通过,程序繁琐。如果发生紧急情况怎么办?新条例明确,出现六种危及房屋安全情形之一可以应急提取,包括:屋面防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;楼体单侧外立面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;以及危及房屋安全的其他情形。

C 关于物业费

新规一:政府指导价每3年评估

对于小区物业收费的标准,新条例规定,普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立后,是否继续实行政府指导价由业主大会决定。这意味着,业主大会可以决定随行就市,实行市场调节价,比如与物业公司协商,提高服务档次,增加服务内容,同时业主也将相应支付高一点的费用。而别墅等非普通住宅和非住宅实行市场调节价,具体收费标准,由当事人在物业服务合同中约定。

新条例进一步明确,实行政府指导价的,由价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度,每3年内进行一次评估,并根据评估结果适时调整,并予以公布。

新规二:不交物业费可能被公示

业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的,业主委员会、物管企业可以通过上门催交、在小区内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物管企业可以向法院起诉。这是新条例针对拖欠、拒交物业费现象出台的新规定。

据了解,目前很多小区的物业费收缴率不高,欠费直接影响物管企业的服务质量,也侵害了诚信的交费业主的利益。而今后,不交物业费的业主,可能会被公示,甚至被告上法庭。

D 关于社区管理

新规:城管、公安等也将介入小区管理

有的小区里居民违规开饭店,有的居民将车辆乱停乱放,甚至堵住了消防通道,有的居民私搭乱建。但由于物业公司只能上门劝阻,没有执法权,管理起来难度很大。若都去打官司,成本又太高。让有执法权的相关政府部门也来介入小区管理,这是新物管条例的又一创新举措。“城管、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。”

E 关于电梯

新规:开发商预交电梯更新费

近两年来,老小区电梯关人事件时常见诸报端,让电梯安全成为关注的焦点。由于节能省地的要求,目前住宅项目小高层、高层渐成主流,今后电梯坏了怎么办?维修、更换的费用谁来出?业内人士表示,公共维修资金应付一般的维修没问题,但如果是换电梯,根本不够用。新条例提出了一个新的筹资渠道,对于51日条例施行后出让的土地,配置电梯的项目,“建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。”

此外,新条例还规定,住宅物业交付使用后,电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行,所需资金由业主承担,政府可以给予补贴。